争议解决

乐虎游戏® (乐虎网)提供各种服务,协助其成员, 会员之客户及公众之争议解决. 凭借成为并继续成为乐虎游戏的成员®,会员同意遵守协会章程和房地产经纪人® 道德规范.

The dispute resolution system (DRS) of SAR helps settle differences between sellers and buyers, 以及消费者和房地产从业者之间通过申诉专员计划, 调解和某些仲裁情况.

DRS是一种庭外解决纠纷的方式. Working toward dispute resolution through mediation can improve understanding between real estate professionals and their clients, 并提供了一个替代昂贵和耗时的法律程序. The DRS is a serious effort to design workable and fair alternatives to traditional civil litigation, 从而阻止不必要的投诉.

协会职员的角色

该协会的受薪专业人员不是有执照的房地产经纪人® 或律师. The 专业标准 Coordinator is responsible for ensuring that the professional standards process of paperwork administration, 通知, 对应, 根据加州和全国房地产经纪人协会制定的政策和程序,机密案件档案的维护是及时和有效的® 专业标准手册. 工作人员不允许就你的案件提供法律意见或提供法律咨询.

整个道德审查过程至少需要3个月,但也可能需要更长时间. 工作人员的最终职责是确保对所有各方采取适当的程序. 您可以通过确保在流程中及时响应额外的信息请求和任何相关的截止日期来帮助员工.

如果你有投诉程序上的问题, 请联系林赛·哈拉克, 专业标准 & 行政经理(916)437-1226或 这个电子邮件地址被保护免受垃圾邮件机器人. 您需要启用JavaScript才能查看它..

该协会已经确定并培训了具有道德规范和萨克拉门托房地产行业的护理标准的全面知识的成员, 以及帮助他人的意愿和耐心, 提供申诉专员服务.

当来自SAR成员或成员客户的电话进入协会, 打电话的人可以得到司法特派员的服务. The ombudsman may advise the complainant on possible avenues of resolution or simply answer questions.

如果与被告会面或许能更好地解决问题, 监察员可鼓励申诉人要求进行道德调解.

如果投诉人希望提出投诉, 监察员可以协助申诉人准备书面陈述,并了解听证的举证责任可能涉及的内容.

司法特派员也可以是争论者的房地产经纪人® 代表出席随后的任何听证会. 投诉人在此过程中被保证完全保密.

调解是全美房地产经纪人协会解决纠纷的首选方式®. 乐虎游戏® (SAR) has trained some 成员 of the 专业标准 Committee to provide mediation services to association 成员 and their clients.

调解是一个自愿的过程,在这个过程中,争议各方与中立的第三方(调解人)会面,以创造一个双方都能接受的争端解决方案. Mediators are impartial facilitators of resolution; they do not decide innocence or guilt, 提供法律建议,也不要强迫任何一方做决定.

调解是对抗式、昂贵且耗时的诉讼的另一种选择. 它是非对抗性的、机密的、非正式的、廉价的. Mediation is now widely recognized as a forum of choice for the resolution of conflicts and misunderstandings; it is where the parties control the outcome of a dispute.

当事人对争议的解决达成协议的, 协议通常是由双方签署的具有法律约束力的书面合同. Parties do not forfeit their legal rights to arbitrate or litigate the dispute if mediation is unsuccessful.

调解服务的类别包括:

仲裁前调解: 特区政府已采取仲裁前强制调解的政策. 在调解中,双方当事人控制裁决的结果. 与调解人讨论的目的是试图解决问题,避免由专业标准听证小组举行正式听证会. SAR'S mediators are trained by Pepperdine University instructors from the Straus Institute for 争议解决. 调解成功就无需举行仲裁听证会.

A signed resolution of the dispute ensures that the parties will receive $200 of their $250 arbitration filing fees back upon the final settlement. (在仲裁听证会上, 该委员会决定是否退还任何一方的保证金, 如果请求.)

道德中介: 任何一方(公众、其他房地产经纪人)®, (或持牌地产代理)可致电协会,并填写适当的申请表格,向乐虎网会员提出道德调解请求. 道德调解是一个自愿的过程,让双方有机会见面,并在问题成为书面投诉之前达成相互解决方案.

客户机或房地产经纪人®/客户端中介: SAR also 提供了 buyer/seller mediation to clients of SAR 成员 or between a client 和房地产经纪人® 如有合约协议如上市协议所列明. 这些调解员由付费调解员提供,他们可能是特区的成员,也可能不是.

每场派对收费600美元. 这项费用支付两小时的调解费用,每小时300元. 如果调解超过两小时, 双方将为调解人的服务支付额外的费用. 因为购买协议表明双方将调解他们的纠纷, mediation is an excellent avenue for sellers and buyers to try and resolve the dispute if the disputed amount is above the $10,小额钱债审裁处认可的金额.

There is also a legal precedent for mediating prior to arbitrating if the parties want to claim attorney's fees for an arbitration. 调解的明显优势在于,双方可以控制最终的决定,而不是仲裁,后者由其他人决定谁赢谁输.

Background

全国房地产经纪人协会® 1913年通过了《道德规范, (三)在法律法规规定的职责之上和之上附加的职责. 并不是所有的房地产经纪人都是房地产经纪人®; only those agents who belong to their local Association of 房地产经纪人® 可以得到这个称号. 与房地产经纪人® 指定即有义务遵守对客户的专业行为, 客户, other 成员 of the public and fellow real estate professionals detailed in the 道德规范. It is because of this obligation to the 道德规范 that you may file a complaint with the Association. 确定代理是否为房地产经纪人®,请致电协会核实或查阅协会指南.

Many difficulties between real estate professionals may result from misunderstandings or miscommunications. 因此, 在提出投诉前, it is recommended that you speak with your real estate professional and/or with the principal broker of the firm prior to filing a complaint. 分歧往往可以通过这种沟通来解决.

乐虎游戏® 提供了 道德的中介 作为另一种在书面投诉提出前解决争议的选择. Mediation is a voluntary process of giving the parties an opportunity to meet and work out a mutual resolution with a neutral third party Mediator.

房地产经纪人协会® only determine whether the 道德规范 or association 成员hip duties have been violated, 而不是是否违反了法律或房地产法规. When broken laws or regulations are suspected or when the real estate professional is not a 房地产经纪人®, you may need to contact the California Bureau of Real Estate at (877) 373–4542 or the courts. 如果原告要提起诉讼, the Association will usually not proceed with the ethics complaint until the litigation has concluded.

对于违反道德规范的行为,协会可以处罚其房地产经纪人® 成员. 这样的纪律可能包括警告或训诫的信件, 要求对违例行为进行适当的教育, impose fines and/or suspend or terminate association 成员hip for serious or repeated violations. 协会可能不需要房地产经纪人® to pay the complainant(s) monetary or punitive damages and cannot revoke a real estate license.

道德投诉

如要投诉,你必须:
  • 填写道德投诉表格,签名并注明日期. (道德投诉必须在投诉人知道——或合理地应该知道——可能发生不道德行为的180天内,向协会提出).
  • 检查被认为违反的道德规范条款. 文章通过《实践标准》进行了说明, 但实务标准只可作为被控条款的依据. 必须引用文章编号.
  • 包括乐虎网投诉的情况和事实的叙述, 尽可能具体.
  • 附上所有相关文件的复印件,如上市和销售合同,信件等. 将这些标记为证物1等等.
  • 使 8份投诉文件 and forward it to the 专业标准 Coordinator of the Association which has jurisdiction over the complainant.

Background

在一个持续的努力,以增加乐虎网的会员在市场上的专业性, 简化伦理听证程序,维护公众利益, SAR采用C.A.R. 违反道德规范的引证制度.

香港乐虎网的专业标准及申诉委员会负责维护协会的最高原则,并确保会员遵守地产代理的规定® 道德规范. 在过去的几年里, 成员们已经设法避免耗时的道德投诉和听证会. 在回应一个类似的投诉,整个州的协会,C.A.R. 引入了一种新的引文制度. 特区及其区域合作伙伴,埃尔多拉多、普莱瑟和约洛县房地产经纪人协会®,所有公司均于2009年1月1日起采用此嘉奖制度.

引文系统是如何工作的

违反《乐虎网》中某些条款的商业行为® 《乐虎网》可能会被引用或罚款. 协会的申诉委员会或申诉委员会的小组委员会将决定协会收到的任何道德投诉中的行为是否应被处以奖状/罚款. If the Grievance Committee decides the conduct is a citable offense, the following will occur:

  • The violator will be notified (as will the violator's broker) and he/she will have 10 days to pay the cited fine or request an ethics hearing.
  • 如果十(10)天后仍未收到回复,将发出警告信. 如果在十(10)天内没有收到警告信的回复, 这件事将提交一个完整的道德听证会, 并可能由申诉委员会进行修正
  • Only three (3) citations may be issued to a violator within a three (3) year period; subsequent potential violations would be sent directly to an ethics hearing.
  • 收费结构是:首次引用250美元, 第二次被引用罚款500美元,外加1美元,第三次被引用,000. 只在第一个引文上, 违规者可现场参加《乐虎网》培训,培训在90天内完成, 在此之后,违规者将获得250美元罚款中的200美元的退款.

可引用的文章和行为

第三条:

  • 在知悉已签署的购买要约后,试图更改补偿要约
  • 未有披露存在双重或可变利率佣金
  • 未向合作经纪人披露已接受的报价

第六条:

  • Accepting any commission, rebate or profit on expenditures without client's knowledge or consent

第十二条:

  • 在房地产传播和广告方面未能展现真实情况
  • 在广告和其他表现中未披露专业地位
  • 未披露3rd 免费向客户提供服务的一方
  • Failure to make reasonable efforts to ensure that information on websites is current and correct
  • 没有以合理和明显的方式显示公司名称和许可证状态
  • 未能向公众展示广告和陈述的真实情况, 包括误导图片, 互联网内容, url和域名
  • 未披露意图分享或出售通过互联网收集的消费者信息
  • 使用或注册域名或URL,呈现不真实的图片
  • 使用专业名称, 他们无权获得的证明或其他凭证
  • 未披露业主/房东和房地产经纪人的身份® 或被许可人在广告地产时® 有所有权
  • 谎称已“售出”房产
  • 注册或使用欺骗性URL或域名

第十四条:

  • 不配合任何专业标准程序或调查

第十六条:

  • 利用要约条款修改上市经纪人的要约补偿
  • 未经卖方/业主许可,在物业上出售/租赁

Background

By virtue of becoming and remaining a member of an Association and having signed an agreement to abide by Association bylaws, 根据《乐虎游戏》第17条的规定,每个成员同意将“房地产交易中产生的”争议提交仲裁,并约束自己和他们所代理的公司® 道德规范.

此外, 本协会会员资格的终止并不会免除会员在成为本协会会员时所产生的纠纷的仲裁责任.

适用于仲裁的纠纷包括与其他房地产经纪人的纠纷® 因房地产业务而产生的会员及其作为房地产经纪人的关系® (通常是乐虎网佣金的分配)以及会员与客户之间的代理关系引起的特定合同纠纷(前提是客户同意将争议提交协会进行有约束力的仲裁,并受仲裁裁决的约束)。.

房地产经纪人® 和房地产经纪人®-在纠纷发生时涉及负责的经纪人(但不是在成员与负责的经纪人之间)的纠纷申请仲裁的准会员,必须让负责的经纪人参与争议并提交投诉.

协会成员和不绑定到相同的成员公司之间的纠纷仲裁,除非各方书面同意下此类争端的仲裁协会的设施或一份独立承包商的协议指定的物质被认为是协会. 类似的, 如果会员签订独立协议,在协会以外仲裁争议(e.g. the American Arbitration Association); this separate agreement would supersede the obligation to arbitrate the dispute at the Association.

This would not include an attempt to bypass the arbitration process by filing a civil lawsuit against another member. In this case the respondent member can request the court to compel arbitration at the local association in accordance with the arbitration agreement; however, failure by the respondent to make this request of the court would waive the right of the parties to arbitrate at the local association.

Associations may also refuse arbitrations that clearly did not arise out of the real estate business, 是否已明显超出提交仲裁投诉的时限, 法律上太复杂了, 或者被认为涉及争议的金额过大或过小. 在提起诉讼时涉及仲裁事项的, the arbitration will not be heard at the Association unless litigation is withdrawn or the courts refer the matter back to the Association.

如果一个成员拥有几个不同协会的会员资格, another member can file a complaint at any association where the other member holds 成员hip or where both 成员 have common 成员hip.

If both an ethics complaint and a request for arbitration are received concerning the same event, the Association will wait until the arbitration has been concluded before proceeding with the ethics complaint. 也, 同一事件收到多份仲裁投诉, 这些请求将在一个仲裁听证会上被合并和考虑. And under no circumstances are punitive damages awarded or will an award exceed more than the amount specified in the dispute.

特区政府在任何仲裁聆讯前均采取强制调解的政策. 与调解人讨论的目的是试图解决问题,并避免由专业标准听证小组举行正式听证会. 在调解中,双方当事人控制裁决的结果. 如果事情在三个小时的调解会议内成功解决, 每一方将收到200美元的押金.

当事人不能通过调解解决的, 一个正式的听证会将安排与专业标准小组.

申请仲裁

提交仲裁投诉,你必须:
  • 填写、签署仲裁申请书并注明日期. 仲裁申请书应打印或打印,并注明有争议的金额,并应提交一份清晰的说明,说明您认为自己有权获得裁决的原因, 任何相关的展品和附件都要清楚标明. 所有文件的清晰副本必须随附仲裁请求.
  • 投诉必须在交易完成之日或引起争议的事实发生之日起一百八十天内提出.
  • Include an arbitration filing fee of $250 made payable to the 乐虎游戏®.
  • 在所有仲裁请求上获得投诉经纪人的签名. 不能以销售人员为唯一投诉人进行仲裁.
  • 根据纠纷的情况,确定必要和适当的被告-通常是佣金纠纷中的负责经纪人.