争议解决

乐虎游戏® (SAR)为会员提供各种服务, 其成员的客户和公众在解决纠纷. 通过成为和保持乐虎游戏的成员®,会员同意遵守协会章程和房地产经纪人® 道德规范.

SAR的纠纷解决系统(DRS)有助于解决买卖双方的分歧, 以及消费者和房地产从业人员之间的沟通, 调解和一些仲裁情况.

DRS是一种庭外解决纠纷的手段. 通过调解解决纠纷可以增进房地产专业人士和客户之间的理解, 并为昂贵和耗时的法律程序提供替代方案. DRS是一项认真的努力,旨在设计出替代传统民事诉讼的可行和公平的方案, 从而阻止无聊的投诉.

协会职员的角色

该协会的专业工作人员都不是有执照的房地产经纪人® 或律师. 专业标准协调员负责确保文件管理的专业标准流程, 通知, 对应, 并根据加州和全国房地产经纪人协会(National Association of 房地产经纪人S)规定的政策和程序,及时、有效地维护机密案件档案® 专业标准手册. 工作人员不允许就你的案件提供法律意见或咨询.

整个伦理过程至少需要3个月,但也可能更长. 工作人员的最终职责是确保所有各方都遵守正当程序. 你可以通过确保在这个过程中对额外的信息请求和任何相关的截止日期及时作出回应来帮助员工.

如果你对投诉有程序上的问题, 请联系lynsey Harank, 专业标准 & 行政经理,电话:(916)437-1226或 此电子邮件地址正受到垃圾邮件程序的保护. 您需要启用JavaScript才能查看它..

协会已经确定并培训了完全了解萨克拉门托房地产行业的道德规范和护理标准的成员, 以及帮助他人的意愿和耐心, 提供申诉专员服务.

当来自SAR成员或成员客户的电话进入协会时, 打电话的人可以得到司法特派员服务. 申诉专员可就解决问题的可能途径向投诉人提供意见,或回答投诉人提出的问题.

如果和被告见面能更好地解决这个问题, 申诉专员可鼓励投诉人要求进行道德调解.

如果投诉人想提出投诉, 申诉专员可协助投诉人准备书面陈述,并协助他们了解聆讯需要承担哪些举证责任.

司法特派员也可能是争执者的房地产经纪人® 代表出席随后的听证会. 在此过程中,投诉人将被保证完全保密.

调解是全国房地产经纪人协会首选的争议解决方式®. 乐虎游戏® 已培训专业标准委员会的部分成员,为协会会员及其客户提供调解服务.

调解是一个自愿的过程,在这个过程中,争议双方与中立的第三方(调解员)会面,以创建一个双方都能接受的争端解决方案. Mediators are impartial facilitators of resolution; they do not decide innocence or guilt, 提供法律意见,或将决定强加给任何一方.

调解是对抗、昂贵和耗时的诉讼的一种选择. 它是非对抗性的、保密的、非正式的、便宜的. Mediation is now widely recognized as a forum of choice for the resolution of conflicts and misunderstandings; it is where the parties control the outcome of a dispute.

如果双方同意解决争议, 协议通常是由双方当事人签署的具有法律约束力的合同. 调解不成的,当事人不丧失其仲裁或提起诉讼的合法权利.

香港乐虎网提供的调解服务类别包括:

仲裁前的调解: 特区采取强制性调解后再进行仲裁的政策. 在调解中,双方控制着决定的结果. 与调解员讨论的目的是试图解决这个问题,避免由专业标准听证小组进行正式听证. 特区调解员由佩珀代因大学史特劳斯争端解决研究所的讲师培训. 调解成功的,无需进行仲裁听证.

经签署的争端解决方案确保双方在最终和解时将从250美元的仲裁申请费中收回200美元. (在仲裁听证会上, 该小组决定是否退还任何一方的保证金, 如果请求.)

道德中介: 任何一方(公众、房地产经纪人)®, 或持牌地产代理)可致电香港乐虎网商会,并填写有关表格,向会员要求道德调解. 道德调解是一个自愿的过程,让当事人有机会会面,并在问题变成书面投诉之前达成共同解决方案.

客户机或房地产经纪人®/客户端中介: 特区政府还为特区政府成员的客户或客户与房地产经纪人之间提供买卖双方的调解服务® 如合约协议如上市协议所指明. 这些服务由受薪的调解员提供,这些调解员可以是或不是特区成员.

每一组要收费600美元. 这项费用支付两小时的调解费用,每小时300美元. 如果调解时间超过两小时, 每一方都将因调解人的服务而欠下额外的款项. 因为购买协议表明双方将通过调解来解决纠纷, 如果争议金额超过10美元,调解是买卖双方解决争议的绝佳途径,小额钱债法庭批准的数目.

如果当事人要求仲裁费用,在仲裁之前进行调解也是有先例的. 调解的一个非常明显的优势是,与由别人来决定谁赢谁输的仲裁不同,双方都控制着最终的决定.

Background

全国房地产经纪人协会® 1913年通过了《道德规范, 除法律、法规规定的义务外,还规定上述义务的. 并不是所有的房地产经纪人都是房地产经纪人®; only those agents who belong to their local Association of 房地产经纪人® 可以要求这个称号. 与房地产经纪人® 指定是指有义务遵守对客户的专业行为, 客户, 其他公众成员和其他房地产专业人士的详细道德守则. 正是由于遵守道德规范的这一义务,您才可以向协会提出投诉. 确定代理人是否为房地产经纪人®,请致电本会查询或查阅本会通讯录.

房地产专业人士之间的许多困难可能是由于误解或误解. 因此, 提出投诉前, 建议您在投诉前与您的房地产专业人士和/或与公司的主要经纪人沟通. 分歧往往可以通过这种沟通来解决.

乐虎游戏® 提供了 道德的中介 作为在书面投诉之前解决争议的另一种选择. 调解是一个自愿的过程,让双方有机会与中立的第三方调解员会面并制定出共同的解决方案.

房地产经纪人协会® 只决定是否违反了《乐虎游戏》或协会成员的职责, 也不知道是否违反了法律或房地产法规. 当怀疑违反法律法规或当房地产专业人士不是房地产经纪人时®,你可能需要联系加州房地产局(877)373-4542或法院. 如果原告正在进行诉讼, 在诉讼结束之前,协会通常不会继续进行道德投诉.

对于违反道德规范的行为,协会可以对其经纪人进行纪律处分® 成员. 这种纪律可能包括警告或申斥信, 要求对违章行为进行适当的教育, 如有严重或多次违规,将处以罚款及/或暂停或终止会员资格. 协会可能不需要房地产经纪人® 向原告支付金钱或惩罚性赔偿,且不能吊销其房地产许可证.

提交道德投诉

要提出投诉,你必须:
  • 填写道德投诉表格,签字并注明日期. (道德投诉必须在投诉人知道或合理地应该知道潜在的不道德行为发生后180天内提交给协会).
  • 检查被认为违反了道德规范的条款. 这些文章通过实践标准进行说明, 但实务标准只能作为收取费用的条款的依据. 文章编号必须引用.
  • 包括对围绕投诉的情况和事实的叙述, 尽可能具体.
  • 附上所有相关文件的副本,如上市和销售合同,信件等. 将这些标记为Exhibit 1,等等.
  • 使 8份投诉包 ,并转交对投诉人有管辖权的协会专业标准协调员.

Background

为乐虎网的会员不断努力提高市场的专业性, 简化伦理听证程序,保障广大公众利益, 乐虎网采纳了C.A.R. 违反《乐虎游戏》的表彰制度.

香港乐虎网专业标准及申诉委员会负责维护协会的最高原则,并确保会员遵守地产经纪商的规定® 道德规范. 在过去的几年里, 成员们一直在寻找避免耗费时间的道德投诉文件和听证会的方法. 在回应全州协会的类似投诉时,C.A.R. 引进了新的引文系统. 特区及其区域合作伙伴埃尔多拉多、Placer和约洛县房地产经纪人协会®2009年1月1日生效.

引文系统是如何运作的

违反《乐虎网》条款的商业行为® 《乐虎游戏》可能会被引用或罚款. 该协会的申诉委员会或申诉委员会的一个小组委员会将决定该协会收到的任何道德申诉中的行为是否会受到嘉奖/罚款. 如投诉委员会裁定该行为属可传讯罪行,会发生以下情况:

  • 违规者将被通知(违规者的经纪人也会被通知),他/她将有10天的时间支付罚款或要求道德听证会.
  • 如果在十(10)天后仍未收到回应,警告信将会发出. 如果警告信在十(10)天内没有回复, 这件事将被提交给一个全面的道德听证会, 申诉委员会可能作出的修订
  • Only three (3) citations may be issued to a violator within a three (3) year period; subsequent potential violations would be sent directly to an ethics hearing.
  • 费用结构是:第一次引用250美元, 第二次引用500美元,1美元,第三次引证,000. 只在第一个引用上, 违反者可参加90天内完成的现场道德规范培训, 之后,违规者将收到250美元罚款中的200美元的退款.

可引用的文章和行为

第三条:

  • 在得知已签署的购买要约后,试图更改赔偿要约
  • 未披露存在双重或可变佣金
  • 未向合作经纪人披露已接受要约的存在

第六条:

  • 在客户不知情或不同意的情况下接受任何佣金、回扣或利润

第十二条:

  • 未能在房地产传播和广告中呈现真实的画面
  • 未披露在广告和其他代理中的职业地位
  • 3 .未披露赔偿金额rd 向客户免费提供服务的一方
  • 未能作出合理努力确保网站上的信息是最新的和正确的
  • 未以合理和明显的方式显示商号和许可州的名称
  • 在广告和宣传中不向公众呈现真实的画面, 包括误导图片, 互联网内容, url和域名
  • 未披露意图分享或出售通过互联网收集的消费者信息
  • 使用或注册的域名或URL显示的不是真实的图片
  • 使用专业名称, 他们没有合法资格获得的证明或其他证明
  • 未披露业主/房东和房地产经纪人的身份® 或被许可人在做房地产广告时® 有所有权
  • 谎称已“出售”物业
  • 注册或使用欺骗性的URL或域名

第十四条:

  • 未能配合任何专业标准的程序或调查

第十六条:

  • 使用要约条款修改上市经纪人的赔偿要约
  • 在未经卖方/房东同意的情况下,在物业上安排出售/租赁

Background

通过成为并保持协会的成员,并签署了遵守协会章程的协议, 每个成员同意约束自己和他们所代表的公司,将“因房地产交易而产生的”争议提交仲裁,仲裁定义见《乐虎网》第17条® 道德规范.

此外, 会员资格的终止不会免除会员因其是会员而产生的争议的仲裁义务.

仲裁的争议包括与其他房地产经纪人的争议® 因房地产业务和他们作为房地产经纪人的关系而产生的成员® (通常是乐虎网佣金的分配)以及因会员和客户之间的代理关系而与会员客户产生的特定合同纠纷(前提是客户同意将争议提交协会进行有约束力的仲裁,并受仲裁裁决的约束).

房地产经纪人® 和房地产经纪人®-准会员对发生争议时涉及负责经纪人的争议(但不包括在会员和负责经纪人之间)申请仲裁时,必须让负责经纪人加入争议并提出投诉.

协会成员和不绑定到相同的成员公司之间的纠纷仲裁,除非各方书面同意下此类争端的仲裁协会的设施或一份独立承包商的协议指定的物质被认为是协会. 类似的, 如果会员在协会之外签订了单独的协议来仲裁纠纷(如.g. the American Arbitration Association); this separate agreement would supersede the obligation to arbitrate the dispute at the Association.

这将不包括试图绕过仲裁程序,对另一成员提起民事诉讼. In this case the respondent member can request the court to compel arbitration at the local association in accordance with the arbitration agreement; however, 被申请人不向法院提出这一请求将放弃双方在当地协会进行仲裁的权利.

协会也可能拒绝明显不是由房地产业务产生的仲裁, 是否明显超过了提交仲裁投诉的时限, 法律上太复杂了, 或者争议涉及的金额被认为过大或过小. 仲裁事项在申诉时提起诉讼的, 仲裁将不会在协会进行,除非诉讼被撤回或法院将该问题转回协会.

如果一个成员拥有几个不同协会的会员资格, 另一名成员可以在另一名成员持有会员资格或两名成员拥有共同会员资格的任何协会提出投诉.

如果同时收到乐虎网同一事件的道德投诉和仲裁请求, 协会将等待仲裁结束后再进行道德投诉. 也, 就同一事件收到多个仲裁投诉的, 这些请求将在一次仲裁听证会中合并和考虑. 在任何情况下,惩罚性损害赔偿金都不会超过争议中规定的金额.

特区政府在任何仲裁聆讯前均采取强制调解的政策. 与调解员进行讨论的目的是试图解决这个问题,并避免由专业标准听证小组进行正式听证. 在调解中,双方控制着决定的结果. 如果在三个小时的调解会议内成功解决, 双方将返还定金200美元.

如果当事人不能通过调解解决争议, 一场正式的听证会将由专业标准小组主持.

申请仲裁

提出仲裁投诉,你必须:
  • 填写仲裁申请书,签字并注明日期. 仲裁请求表格应打字或打印,并注明争议金额,提交时应附有清晰的说明,说明你认为有权获得仲裁裁决的理由, 任何相关的展品和附件都要清楚标明. 所有文件的八(8)份易读副本必须随附仲裁请求.
  • 投诉必须在交易结束之日或引起争议的事实发生之日起180天内提出.
  • 包括支付给乐虎游戏的250美元的仲裁申请费®.
  • 在所有仲裁请求上取得投诉经纪人的签字. 仲裁不得以销售人员作为唯一申诉人进行.
  • 根据纠纷的情况确定必要和适当的被告——通常是佣金纠纷中负责任的经纪人.
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