争议解决

乐虎游戏® (特区)提供多项服务,协助其成员, 他们的成员的客户和公众在解决纠纷. 通过成为并继续成为乐虎游戏的成员®,成员同意遵守协会细则和房地产经纪人® 道德规范.

The dispute resolution system (DRS) of SAR helps settle differences between sellers and buyers, 以及消费者和房地产从业者之间的联系, 调解,在一些仲裁情况下.

DRS是一种庭外解决纠纷的方法. Working toward dispute resolution through mediation can improve understanding between real estate professionals and their clients, 并提供了另一种昂贵和耗时的法律程序. The DRS is a serious effort to design workable and fair alternatives to traditional civil litigation, 从而阻止无聊的投诉.

协会职员的角色

协会支付的专业人员不是有执照的房地产经纪人® 或律师. The 专业标准 Coordinator is responsible for ensuring that the professional standards process of paperwork administration, 通知, 对应, 根据加州和全国房地产经纪人协会制定的政策和程序,以及时有效的方式维护机密案例文件® 专业标准手册. 工作人员不得就你的案件向你提供法律意见.

整个伦理程序至少需要3个月,但可能需要更长时间. 工作人员的最终职责是确保所有各方享有正当程序. 您可以帮助员工,确保流程中对信息的额外请求和任何相关的截止日期都能及时得到响应.

如果你对投诉有程序上的问题, 请联系林赛·哈兰克, 专业标准 & 行政经理,电话(916)437-1226或 这个电子邮件地址是保护从垃圾邮件机器人. 您需要启用JavaScript来查看它..

协会已经确定并培训了在萨克拉门托房地产行业具有全面的道德规范和护理标准知识的成员, 以及帮助他人的意愿和耐心, 提供监察专员服务.

当特区政府成员或会员的客户致电本会时, 来电者可获得申诉专员服务. The ombudsman may advise the complainant on possible avenues of resolution or simply answer questions.

如果能与答辩人会面解决问题会更好, 申诉专员可鼓励申诉人要求道德调解.

投诉人如欲提出投诉, 申诉专员可协助投诉人编写书面陈述,并了解聆讯可能涉及的举证责任.

申诉专员也可以是争议当事人的房地产经纪人® 代表出席随后举行的听证会. 投诉人保证在此过程中完全保密.

调解是全美房地产经纪人协会(National Association of 房地产经纪人)解决纠纷的首选方式®. 乐虎游戏® (SAR) has trained some 成员 of the 专业标准 Committee to provide mediation services to association 成员 and their clients.

调解是一种自愿的过程,在此过程中,争议各方与中立的第三方(调解人)会面,以创造一个双方都可接受的争议解决方案. Mediators are impartial facilitators of resolution; they do not decide innocence or guilt, 提供法律意见或强迫任何一方作出决定.

调解是对抗诉讼的另一种选择,这种诉讼既昂贵又耗时. 它是非对抗性的、机密的、非正式的、便宜的. Mediation is now widely recognized as a forum of choice for the resolution of conflicts and misunderstandings; it is where the parties control the outcome of a dispute.

如果双方同意争议的解决方案, 协议通常是写成有法律约束力的合同,由双方签署. Parties do not forfeit their legal rights to arbitrate or litigate the dispute if mediation is unsuccessful.

(乐虎网)提供的调解服务包括以下几种:

仲裁前的调解: 特区采取了先强制调解后仲裁的政策. 在调解中,当事人控制着决定的结果. 与调解人讨论的目的是试图解决问题,避免由专业标准听证会小组进行正式听证会. SAR'S mediators are trained by Pepperdine University instructors from the Straus Institute for 争议解决. 调解成功后,无需举行仲裁听证会.

A signed resolution of the dispute ensures that the parties will receive $200 of their $250 arbitration filing fees back upon the final settlement. (在仲裁听证会上, 委员会决定是否退还任何一方的按金, 如果请求.)

道德中介: 任何一方(公众成员,其他房地产经纪人®, 或持牌地产代理)可致电协会并填写适当的申请表格,向特区会员提出道德调解要求. 道德调解是一种自愿的过程,让双方有机会见面,并在成为书面投诉之前制定一个共同的解决方案.

客户机或房地产经纪人®/客户端中介: SAR also 提供了 buyer/seller mediation to clients of SAR 成员 or between a client 和房地产经纪人® 如由合约协议如上市协议指明. 这些服务由有薪调解员提供,调解员可能是或不是特区的成员.

每个聚会的费用是600美元. 此费用支付两个小时的调解费用,每小时300美元. 如果调解超过两小时, 调解服务的额外费用将由双方各自承担. 因为购买协议表明双方将调解他们的纠纷, mediation is an excellent avenue for sellers and buyers to try and resolve the dispute if the disputed amount is above the $10,小额钱债法庭允许的.

There is also a legal precedent for mediating prior to arbitrating if the parties want to claim attorney's fees for an arbitration. 很明显,调解的好处是双方控制最终的决定,而仲裁则由其他人来决定谁赢谁输.

Background

全国房地产经纪人协会® 在1913年通过了道德规范, 除法律法规所规定的外,还应征收上述及以上的关税. 不是所有的房地产经纪人都是房地产经纪人®; only those agents who belong to their local Association of 房地产经纪人® 可以申请这个称号. 与房地产经纪人® 指定是对客户遵守专业行为的义务, 客户, other 成员 of the public and fellow real estate professionals detailed in the 道德规范. It is because of this obligation to the 道德规范 that you may file a complaint with the Association. 以确定代理是否是房地产经纪人®,请致电协会查询或查阅协会名录.

Many difficulties between real estate professionals may result from misunderstandings or miscommunications. 因此, 在投诉之前, it is recommended that you speak with your real estate professional and/or with the principal broker of the firm prior to filing a complaint. 分歧往往可以通过这样的沟通来解决.

乐虎游戏® 提供了 道德的中介 作为书面投诉之前解决争议的另一种选择. Mediation is a voluntary process of giving the parties an opportunity to meet and work out a mutual resolution with a neutral third party Mediator.

房地产经纪人协会® 只确定是否违反了道德规范或协会会员义务, 而不是是否违反了法律或房地产法规. When broken laws or regulations are suspected or when the real estate professional is not a 房地产经纪人®, you may need to contact the California Bureau of Real Estate at (877) 373–4542 or the courts. 如果原告正在进行诉讼, the Association will usually not proceed with the ethics complaint until the litigation has concluded.

对于违反道德规范,协会可能会处罚其房地产经纪人® 成员. 这种纪律可能包括警告或谴责信, 需要适当的教育与违章相关, impose fines and/or suspend or terminate association 成员hip for serious or repeated violations. 协会可能不需要房地产经纪人® to pay the complainant(s) monetary or punitive damages and cannot revoke a real estate license.

提出道德投诉

提出投诉必须:
  • 填写道德投诉表格,签名并注明日期. (道德投诉必须在投诉人知道——或合理地应该知道——潜在的不道德行为发生后180天内向协会提出).
  • 检查被认为违反了道德规范的条款. 这些文章通过实践标准来说明, 但实务标准只可用于支持所收费的条款. 必须引用文章编号.
  • 包括对围绕投诉的情况和事实的叙事描述, 尽可能的具体.
  • 附上所有相关文件的副本,如上市、销售合同、信函等. 把这些标记为证物1,等等.
  • 使 投诉包一式八份 and forward it to the 专业标准 Coordinator of the Association which has jurisdiction over the complainant.

Background

在一个持续的努力,以增加专业的市场为乐虎网的会员, 简化伦理听证程序,维护社会公众利益, 特区政府采用C.A.R. 违反道德规范的引文系统.

特区的专业标准和申诉委员会负责维护协会的最高原则,并确保会员遵守地产经纪商® 道德规范. 在过去的几年里, 成员们一直在寻找避免耗时的道德投诉备案和听证会的方法. 在回应全国协会的类似投诉时,C.A.R. 引入了新的引文系统. 特区及其区域合作伙伴El Dorado, Placer and Yolo County association of 房地产经纪人®,均于2009年1月1日起采用本制度.

引文系统是如何运作的

商业行为违反了房地产经纪人的一些条款® 道德规范可能会被引用或罚款. 协会的申诉委员会或申诉委员会的一个小组委员会将决定协会收到的任何道德投诉中的行为是否会被引用/罚款. If the Grievance Committee decides the conduct is a citable offense, the following will occur:

  • The violator will be notified (as will the violator's broker) and he/she will have 10 days to pay the cited fine or request an ethics hearing.
  • 如果十(10)天后仍未收到回复,乐虎网将发出警告信. 如果在十(10)天内没有对警告信的回应, 这件事将被转交给一个完整的道德听证会, 申诉委员会可能会进行修正
  • Only three (3) citations may be issued to a violator within a three (3) year period; subsequent potential violations would be sent directly to an ethics hearing.
  • 收费结构为:首次引用250美元, 第二次奖励500美元,1美元,第三次引文为000. 只对第一个引用, 违规者可参加90天内完成的现场道德规范培训, 之后,违规者将收到250美元罚款中的200美元的退款.

可引用的文章和行为

第三条:

  • 在得知已签署的购买要约后,试图改变赔偿要约
  • 未披露存在双重或可变费率佣金
  • 未向合作经纪人披露已接受的报价

第六条:

  • Accepting any commission, rebate or profit on expenditures without client's knowledge or consent

第十二条:

  • 房地产传播、广告不真实
  • (二)未在广告或其他表现中披露其职业地位的
  • 3 .未披露赔偿金额rd 免费向客户提供服务的一方
  • Failure to make reasonable efforts to ensure that information on websites is current and correct
  • 未以合理和明显的方式显示公司名称和许可证状态
  • 在广告和陈述中未能向公众呈现真实的画面, 包括误导图片, 互联网内容, url和域名
  • 未披露通过互联网收集的消费者信息分享或出售的意图
  • 使用或注册的域名或URL呈现少于真实图片
  • 使用专业名称, (二)非合法取得之证明或其他凭证
  • 未披露业主/房东和房地产经纪人的身份® 或被许可人广告时,房地产经纪人的财产® 有所有权
  • 谎称已“出售”物业
  • 注册或使用欺骗性的URL或域名

第十四条:

  • 在任何专业标准程序或调查中未能配合

第十六条:

  • 使用报价条款修改上市经纪人的报价补偿
  • 未经卖方/业主同意而在物业上放置待售/租约

Background

By virtue of becoming and remaining a member of an Association and having signed an agreement to abide by Association bylaws, 每个成员都同意约束自己和他们所代理的公司按照全国房地产经纪人协会第17条的规定,将“因房地产交易而产生的”争议提交仲裁® 道德规范.

此外, 解除协会会员资格并不免除该会员在其是协会会员时所产生的纠纷的仲裁责任.

需仲裁的争议包括与其他房地产经纪人的争议® 因房地产业务而产生的成员及其作为房地产经纪人的关系® (通常是乐虎网佣金的分配)以及会员与客户之间由于代理关系而产生的特定合同纠纷(前提是客户同意将争议提交给协会进行有约束力的仲裁,并受仲裁裁决的约束).

房地产经纪人® 和房地产经纪人®-准会员在争议发生时(但不是在会员和负责经纪人之间)申请仲裁涉及负责经纪人的争议时,必须让负责经纪人参与争议并提交投诉.

协会成员和不绑定到相同的成员公司之间的纠纷仲裁,除非各方书面同意下此类争端的仲裁协会的设施或一份独立承包商的协议指定的物质被认为是协会. 类似的, if 成员 enter into separate agreements to arbitrate disputes outside of the Association (e.g. the American Arbitration Association); this separate agreement would supersede the obligation to arbitrate the dispute at the Association.

This would not include an attempt to bypass the arbitration process by filing a civil lawsuit against another member. In this case the respondent member can request the court to compel arbitration at the local association in accordance with the arbitration agreement; however, failure by the respondent to make this request of the court would waive the right of the parties to arbitrate at the local association.

Associations may also refuse arbitrations that clearly did not arise out of the real estate business, 是否明显超出了提交仲裁投诉的时间范围, 在法律上太复杂了, 或者涉及争议的金额被认为太大或太小. 提起诉讼时涉及可仲裁事项的, the arbitration will not be heard at the Association unless litigation is withdrawn or the courts refer the matter back to the Association.

如果一个会员是几个不同协会的会员, another member can file a complaint at any association where the other member holds 成员hip or where both 成员 have common 成员hip.

If both an ethics complaint and a request for arbitration are received concerning the same event, the Association will wait until the arbitration has been concluded before proceeding with the ethics complaint. 也, 就同一事件收到多个仲裁投诉, 这些要求将在一次仲裁听证会中合并和考虑. And under no circumstances are punitive damages awarded or will an award exceed more than the amount specified in the dispute.

特区采取了在仲裁聆讯前强制调解的政策. 与调解人讨论的目的是试图解决问题,避免由专业标准听证会小组进行正式听证会. 在调解中,当事人控制着决定的结果. 如果事件在三个小时的调解会议中成功解决, 双方将收回200美元的押金.

当事人无法通过调解解决争议的, 一个正式的听证会将由一个专业标准小组安排.

申请仲裁

提交仲裁投诉必须:
  • 填写、签署及注明日期的仲裁申请表. 仲裁申请单应打印或打印,并注明争议金额,提交时应附有清晰的说明,说明你认为自己有权获得裁决的原因, 所有相关的证物及附件均须清楚标示. 所有文件的八(8)份清晰的副本必须随附仲裁请求.
  • 投诉必须在交易结束之日或引起争议的事实发生之日起180天内提出.
  • Include an arbitration filing fee of $250 made payable to the 乐虎游戏®.
  • 在所有仲裁请求上取得投诉经纪人的签名. 仲裁不能由销售人员作为唯一的原告进行.
  • 一定要根据纠纷的情况确定必要和适当的被告——通常是佣金纠纷中的负责经纪人.